순가중개계약/순수익/순현가/시군구부동산가격공시위원회/시가화조정구역/시산가액/시산가액조정/시장세분화/시장실패/시점수정 (공인중개사 용어 공부)

      1.  순가중개계약

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개업공인중개사가 중개의뢰인이 미리 제시한 매수가격을 초과하여 매도하거나, 매수가격에 미달하는 금액으로 매수한 경우 그 차액을 개업공인중개사의 보수로 갈음하기로 하는 중개계약을 말한다. 이러한 중개계약은 과장·허위광고나 거래면의 부조리를 가져올 수 있어 「공인중개사법」상 허용되지 않으나, 명문으로 이를 금지하는 규정은 없으므로 차액이 법정한도를 넘는 경우에 한하여 금지행위 위반으로 되어 처벌을 받게 된다.

      2.  순수익(순영업소득)

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대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

 

      3.  순현가

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투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합에서 현금유출의 현가합(지분투자액)을 공제한 금액을 말한다.

 

      4. 시·군·구 부동산가격공시위원회

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개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산가격 등의 조사·평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장·군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.

 

      5. 시가화조정구역

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시가화조정구역”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역과 그 주변지역의무질서한 시가화(市街化)를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정하는 때에 도시·군관리계획으로 결정한 구역을 말한다.

 

      6. 시산가액

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감정평가의 3방식을 적용하여 구한 가액을 말한다. 감정평가의 3방식 중 원가법을 적용하여 구한 시산가액은 적산가액, 거래사례비교법을 적용하여 구한 시산가액은 비준가액, 수익환원법을 적용하여 구한 시산가액은 수익가액이라고 한다.

 

 

 

 

 

      7. 시산가액조정

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감정평가의 3방식에 의하여 구한 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호 간의 격차를 조정하는 작업을 말한다.

      8. 시장세분화

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수요층별로 시장을 분할하는 것을 말한다. 즉, 부동산상품의 소비자를 유사한 특성의 소집단으로 구분하는 것을 말한다.

 

      9. 시장실패

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시장이 어떤 이유로 인해서 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미하며, 이는 정부의 경제적 개입을 정당화시키는 요인이 되기도 한다. 원인) 불완전경쟁(독과점), 외부효과, 공공재, 정보의 불완전 및 비대칭성

 

      10. 시점수정

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거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에 거래사례의 가격을 기준시점의 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다.

 

 

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